23 января 2019 13:18

На пальцах: что такое эскроу-счета и как они (не) помогут российским дольщикам

На пальцах: что такое эскроу-счета и как они (не) помогут российским дольщикам

С 1 июля 2019 года предусматривается переход на исключительное использование эскроу-счетов при привлечении средств граждан в долевое строительство. Об этом в ходе «правительственного часа» напомнил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Якушев и отметил, что переход отрасли на проектное финансирование является главной задачей для ведомства.

Эскроу-счет – это открываемый банком клиенту сберегательный текущий счет, на котором плательщиком размещаются деньги, с условием их блокировки без права совершения владельцем счета расходных операций до выполнения обязательства, в счет которого размещены деньги. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком.

Особенность эскроу-счетов в том, что строительные компании не смогут снять деньги дольщиков до тех пор, пока объект, то есть дом, не будет введен в эксплуатацию. Если объект не построен в предусмотренный договором срок, то дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат средств с заблокированного счета. Предполагается, что новые права защитят дольщиков от растраты и нецелевого использования средств.

Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.

Однако если банк заподозрит, что деньги направляются не на исполнение обязательств застройщика по определенному проекту, он может отклонить операцию и потребовать от застройщика дополнительные документы, подтверждающие, что операция осуществляется во исполнение этих обязательств.

«Главная задача сейчас – переход отрасли на проектное финансирование с использованием счетов эскроу и формирование соответствующих компетенций у банков и застройщиков», — подчеркнул Министр. По словам Якушева, средства на счетах эскроу должны стать основным источником фондирования проектного финансирования и закрыть потребности банков в ликвидности.

«В долгосрочной перспективе эти реформы приведут к устойчивой и эффективной строительной отрасли, которая вернет доверие людей», — подчеркнул министр.

Механизм эскроу-счетов, который предполагает хранение средств дольщиков на банковском счете до момента ввода объекта, начинает действовать в обязательном порядке с 1 июля 2019 года. Если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018, то он сможет привлекать средства граждан и пользоваться ими, к ним применяется упрощенное банковское сопровождение.

Якушев отметил, что решение проблем дольщиков требует системности, и уточнил, что в настоящее время Госдума готовит еще ряд предложений, которые помогут защитить участников долевого строительства.

Напомним, по официальным данным Минстроя РФ, на август 2018 года в России насчитывается около 880 домов, при строительстве которых были нарушены права дольщиков, а их общее число составляет 34 085 человек. Однако сами пострадавшие граждане отмечают, что их значительно больше.

Несмотря на то, что введение обязательных эксроу-счетов позиционируется как реальный механизм защиты интересов дольщиков, у него тоже есть подводные камни, на которую обратили внимание эксперты компании «Бон Тон».

Первый нюанс — вопросы компенсационности, имеющие потребительский характер. Принятые законодательные новеллы не предусматривают начисления процентов на блокируемые на счетах-эскроу средства. Независимо от времени депонирования дольщик получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении ДДУ.

Это значит, что с учетом принципа временной сущности денег дольщиков ожидают финансовые потери на фоне инфляции, а также изменения конъюнктуры рынка. Инфляция в размере 4%, которую ЦБ РФ рассматривает в качестве ориентира, съест 10% от реальной стоимости за 2,5 года. Эффект будет еще сильнее за счет ожидаемого роста цен на рынке, и покупатель не сможет за ту же сумму приобрести квартиру с такими же параметрами.

Еще один повод для обсуждения – оплата по ипотеке, с помощью которой сейчас проходит до 70% продаж в новостройках. На эскроу-счетах будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и тело кредита (деньги, которые выдаст банк). Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые обязательства и погашает задолженность, выплачивая как тело кредита, так и проценты. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве заемщик забирает со счета эскроу только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту, а проценты за пользование, составляющие сотни тысяч рублей, уже никто не вернет.

«Таким образом, проблема, которую планируется решать с помощью эскроу-счетов, переходит из плоскости чистой юриспруденции в сферу юридической психологии, — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон». — Новый механизм предполагает, что расторжение ДДУ — это право, а не обязанность. Дольщики будут самостоятельно решать — расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика. Те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды «обманутых дольщиков». Более того, в России сформируется новая категория «обманутых дольщиков со счетами-эскроу». Еще одна сложность – конкуренция на рынке.

Проекты, выведенные на рынок по новой схеме, имеют более дорогую финансовую модель, что ставит их в неравное положение с уже существующими объектами жилья. До ввода изменений от 1 июля 2018 года застройщики поспешили вывести на рынок намеченные проекты, а также набрать разрешений на реализацию новых объектов.

«Июнь этого года показал настоящий рекорд: за один месяц застройщики получили примерно столько же разрешений, сколько в целом было выдано за 2017 год, — продолжает Д. Логинов. — Компании активно «пылесосили» рынок, учитывая все происходящие изменения и общее правило, согласно которому закон обратной силы не имеет. Следовательно, те проекты, которые успели получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, будут реализовываться по старым правилам».

Третья трудность – взаимоотношения счетов эскроу и «хронических проблем» 214-ФЗ. Несмотря на то, что 214-ФЗ был принят почти 14 лет назад, ряд слабо прописанных положений так и остался. С течением времени эти «дыры в законе» были сглажены постепенно формирующейся судебной практикой. То, что не представлено в законе, дописывал Верховный суд в обобщении судебной практики и Постановлениях Пленума. Проблема в том, что в некоторых случаях судебная практика не может применяться к ДДУ со счетами эскроу, что заново обнажает законодательные пробелы.

«В качестве примера можно привести взаимоотношения в треугольнике «застройщик-дольщик-банк» на этапе расхождения проектной и фактической площади, когда застройщик при снижении метража должен соразмерно уменьшить стоимость ДДУ и вернуть часть средств дольщику», — комментирует Дмитрий Логинов.

Другая ситуация – слабо проработанный механизм приемки объекта долевого строительства и возможности составления дольщиком дефектного акта до подписания акта-приема передачи. Совершенно меняется правовое значение одностороннего акта. Также серьезной проблемой применения схемы является «потребительский терроризм» в долевом строительстве.

«Вполне понятно, почему рынок не спешит сам по себе переходить на новые рельсы. Поскольку до 1 июля 2019 года применение эскроу-счетов не является обязательным, застройщики не торопятся применять новую схему. Данный факт предоставляет почти 1 год дополнительного времени для законодательных доработок», — завершает Дмитрий.

Юля Викваер 

Новости "Органайзер" в социальных сетях. Подписаться: Вконтакте | FaceBook | YouTube | Twitter | Одноклассники

Один комментарий на «“На пальцах: что такое эскроу-счета и как они (не) помогут российским дольщикам”»

  1. Из всего сказаного непонятно, зачем размещать деньги на счет эскроу, если легче положить на депозит и хотя бы в какой-то мере возместить убытки от инфляции и избежать рисков при расторжении договора участия в долевом строительств

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

На пальцах: что такое эскроу-счета и как они (не) помогут российским дольщикам
На пальцах: что такое эскроу-счета и как они (не) помогут российским дольщикам
На пальцах: что такое эскроу-счета и как они (не) помогут российским дольщикам
Scroll Up