23 мая 2018 13:21

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость земельного участка в Севастополе

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость земельного участка в Севастополе

С начала 2017 года на территории Российской Федерации проходит реформа системы кадастровой оценки недвижимости. В интервью с руководителем Региональной экспертной группы Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» на территории города Севастополя, помощником депутата Законодательного Собрания Романом Галеевым журналист журнала«Органайзер» выяснил этапы процедуры кадастровой оценки в Севастополе и способы оспаривания ее результатов.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость земельного участка в Севастополе

Руководитель РЭГ Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» на территории города Севастополя Роман Галеев

Роман Юрьевич, 1 января 2017 года в России началась реформа системы кадастровой оценки. Как обстоят дела в Севастополе, что в этом направлении уже сделано, а что только предстоит?

Действительно 01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон 237-ФЗ), согласно которому государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который в свою очередь, наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, созданное им бюджетное учреждение. То есть кадастровая оценка теперь выполняется государственными кадастровыми оценщиками, а не частными (рыночными), как это было раньше.

Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ДИЗО), в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 16.11.2017 № 869-ПП «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», принято решение о проведении в 2018 году на территории города Севастополя государственной кадастровой оценки земельных участков.

В соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 17.08.2017 № 601-ПП «О создании государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» в Севастополе создано ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ), функции и полномочия учредителя которого осуществляет ДИЗО.

В послании Федеральному Собранию от 1 марта 2018 года Президент Российской Федерации В.В. Путин особо отметил важность совершенствования порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. В частности, Президент сказал: «Нужно уточнить механизм расчета налога, а также определения кадастровой стоимости недвижимости. В любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость. Все решения необходимо принять максимально быстро, в первом полугодии текущего года». Какие действия предпринимаются в Севастополе для реализации данного поручения Президента?

11 мая в Законодательном Собрании города Севастополя прошел круглый стол на тему: «Совершенствование порядка определения кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Посланием Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации».

В ходе мероприятия были обсуждены механизмы недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков), превышающей величину их рыночной стоимости. Для этого намечен целый комплекс мер. Прежде всего, мы считаем необходимым обеспечить в Севастополе соблюдение принципов проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренных Законом № 237-ФЗ, в частности, принципов независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Мы уже начали разъяснительную работу среди юридических и физических лиц, чьи права или обязанности могут затрагивать результаты определения кадастровой стоимости. Без преувеличения речь идет об огромной многотысячной аудитории, включающей в себя собственников и арендаторов земельных участков, а в будущем – и собственников объектов капитального строительства.
Подчеркну, необходимо планомерно и целенаправленно разъяснять всем заинтересованным лицам их права, предусмотренные Законом № 237-ФЗ, на всех этапах осуществления государственной кадастровой оценки, в том числе:

  1. права на подачу замечаний к промежуточным отчетным документам;
  2. права на подачу обращения о предоставлении разъяснений и об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
  3. права на подачу заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в комиссии или в суде.

Роман Юрьевич, уточните, на каком этапе находится сегодня кадастровая оценка в г. Севастополе?

14 мая ГБУ, в соответствии с Законом № 237-ФЗ, разместило на своем официальном сайте промежуточные отчетные документы (проект отчета об итогах государственной кадастровой оценки). После проверки проекта отчета в Росреестре, которая проводится в настоящее время, и устранения ГБУ возможных замечаний, любые заинтересованные лица могут представить свои замечания к этому проекту с целью защиты своих прав и законных интересов. На это Законом № 237-ФЗ отводится пятьдесят дней со дня размещения промежуточных отчетных документов в фонде данных государственной кадастровой оценки.

Любой правообладатель земельного участка может зайти на сайт Росреестра по ссылке: и получить сведения из Фонда данных государственной кадастровой оценки о том, как была проведена государственная кадастровая оценка его земельного участка, какая кадастровая стоимость в его отношении была определена. Для этого нужно только ввести кадастровый номер своего участка. Это можно будет сделать уже в ближайшее время – ориентировочно в начале июня.

На первом этапе, который, как уже отмечалось, начнется уже в июне с.г. – после обнародования промежуточных отчетных документов (проекта отчета об итогах государственной кадастровой оценки) и продлится в течение пятидесяти дней со дня размещения сведений и материалов в фонде данных государственной кадастровой оценки, у всех заинтересованных лиц будет право на подачу замечаний к промежуточным отчетным документам.

Замечание к промежуточным отчетным документам наряду с изложением его сути должно содержать:

  1. фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, представившего замечание к промежуточным отчетным документам;
  2. кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении определения кадастровой стоимости которого представляется замечание к промежуточным отчетным документам;
  3.  указание на номера страниц промежуточных отчетных документов, к которым представляется замечание (по желанию).

К замечанию к промежуточным отчетным документам могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также декларация о характеристиках объекта недвижимости.

Как быть собственникам земельных участков или землепользователям, если они по каким-то причинам не успеют подать свои замечания в указанный срок? Есть ли какие-то права у обладателей земельных участков после утверждения кадастровой оценки?

На втором этапе, который начнется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученной в результате проведения государственной кадастровой оценки, у всех заинтересованных лиц появится право на подачу обращения о предоставлении разъяснений и об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

С обращением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, юридические и физические лица вправе обратиться в бюджетное учреждение, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, должно содержать:

  1. фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
  2. кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
  3. суть обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки;
  4. информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.

К обращению об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, прилагаются документы, подтверждающие наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также может быть приложена декларация о характеристиках объекта недвижимости.

И наконец, на третьем этапе, который начнется со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены теми же заинтересованными лицами в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно Закону №237-ФЗ в состав комиссии входят: один представитель уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, один представитель органа регистрации прав и один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации. В состав комиссии могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии. В состав комиссии должно быть включено не менее пяти членов.

Закон есть – комиссии нет

В Севастополе такая комиссия пока не создана. Хотя опыт проведения кадастровой оценки в других субъектах Российской Федерации показал, что комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости доказали свою эффективность, так как существенно снижают нагрузку на суды. По итогам «круглого стола» Законодательное Собрание обратилось в Правительство Севастополя с предложением поручить органу, уполномоченному проводить государственную кадастровую оценку объектов недвижимости на территории города Севастополя (напомню, что у нас таким органом является ДИЗО) создать комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

К заявлению об оспаривании прилагаются:

  1. выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  2. копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  3. отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Правильно ли сказать, что оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно только на третьем этапе – после их утверждения и включения в ЕГРН?

Не совсем так. Действительно, как следует, из анализа текста отдельных статей Закона № 237-ФЗ, на первых двух этапах проведения государственной кадастровой оценки существует только возможность предоставления неких документов, подтверждающих наличие ошибок. И только на третьем этапе в качестве документа, подтверждающего превышение величины кадастровой стоимости объекта недвижимости над величиной его рыночной стоимости, представляется отчет об оценке рыночной стоимости.

Однако, следует отметить, что в соответствии с пунктом 8.6. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 №226, ГБУ наделены правом использовать результаты независимых оценок рыночной стоимости объектов недвижимости. Дословно пункт 8.6. Методических указаний звучит так: «В качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости возможно использовать результаты иных оценок – отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости».

В этой связи уместно привести слова руководителя рабочей группы по разработке вышеупомянутых Методических указаний Андрея Бойко: «В общем, мне больше импонирует, когда есть состязательность сторон, а не безоговорочное принятие условий одной. В данном случае есть правообладатель, лоббирующий свои интересы, который, в случае несогласия, пойдёт оспаривать. Есть интересы бюджета, который может пострадать от оспаривания или занижения КС. Нужно найти компромиссное решение. Для этого, как минимум, нужна точка отсчёта. Я предложил, чтобы точкой был отчёт».

Использование результатов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, а также информации, указанной в отчётах, является правом, а не обязанностью ГБУ. Вместе с тем, использование этой информации может повысить качество государственной кадастровой оценки, повысить предсказуемость ее результата для правообладателей объектов, снизить риски оспаривания, связанные с некорректными, по мнению правообладателей, результатами определения кадастровой стоимости.

Мы считаем, что для успешного выполнения поручения Президента Российской Федерации В.В. Путина о недопущении применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости, все заинтересованные лица на всех этапах осуществления государственной кадастровой оценки должны иметь право на установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в случае, если будет установлено, что величина кадастровой стоимости объекта недвижимости оказалась выше рыночной.

Для этого любое заинтересованное лицо на любом из выше перечисленных этапов осуществления государственной кадастровой оценки должно обосновать факт превышения величины кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью путем предоставления в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» отчета об оценке рыночной стоимости, а также экспертного заключения на подтверждение стоимости, определенной в отчете об оценке. Уверены, что приоритет в выборе оценщика должен отдаваться местным специалистам, хорошо знающим специфику рынка недвижимости Севастополя.

Спасибо Вам за обстоятельный рассказ.

Пожалуйста! Думаю, мы и впредь будем Вас информировать о ходе кадастровой оценки в Севастополе.

Новости "Органайзер" в социальных сетях. Подписаться:
Вконтакте | FaceBook | YouTube | Twitter | Одноклассники

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Выпускной показ 2018 Школы Моделей Voyage Models
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость земельного участка в Севастополе
Scroll Up