23 мая 2018 10:00

Это нужно знать при продаже/покупке недвижимости: как правильно зарегистрировать собственность и не остаться с носом

Это нужно знать при продаже/покупке недвижимости: как правильно зарегистрировать собственность и не остаться с носом

Приобретение недвижимости – очень сложный и ответственный шаг. Для успешного завершения процесса недостаточно просто выбрать из сотни предложенных вариантов наиболее подходящий и передать требуемые средства продавцу. Крайне важно внимательно изучить документы, проверить объект на предмет незаконных перепланировок, ограничений на переоформление в виде судебного ареста или банковского залога, уточнить отсутствие долгов поставщикам коммунальных услуг. В случае, если никаких нарушений не выявлено, можно назначать дату сделки. Однако и здесь не все так просто: законодательство РФ допускает несколько вариантов совершения (оформления) сделки купли-продажи недвижимости – при помощи нотариуса и через многофункциональный центр (МФЦ), каждый из которых имеет как сторонников, так и противников.

«Важно помнить, что покупатель становится полноценным собственником объекта недвижимости только после государственной регистрации сделки уполномоченным на это органом — Управлением кадастра, картографии и государственной регистрации права (Росреестром), — говорит юрист Ольга Можаровская. – Предлагаю подробно рассмотреть существующие способы регистрации права собственности».

Варианты регистрации права собственности на недвижимость

В соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти – Росреестром и его территориальными органами. Чтобы зарегистрировать сделку и получить официальное свидетельство о переходе права на объект (дом, квартиру, земельный участок), необходимо обратится в отделение Росреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

Подать заявление можно различными способами:
— лично в отделении Росреестра;
— через МФЦ;
— отправить документы Почтой;
— направить в электроном виде через портал Росреестра;
— посредством вызова специалиста для приема документов на дом;
— путем пересылки нотариусом электронных копий документов, после заверения оригиналов.

Личное обращение заявителя или обращение через МФЦ:

Личный визит гражданина по месту приема заявлений обычно не вызывает вопросов. На сайте Росреестра перечислены адреса районных подразделений и МФЦ, принимающих документы для оформления регистрации договоров купли-продажи недвижимости – найти ближайшее не составит труда.

Там же, в режиме онлайн, можно записаться на прием заранее, выбрав удобный день для посещения. Если нужного адреса или подразделения нет в списке, обращение к сотрудникам органа по бесплатному телефону горячей линии поможет уточнить необходимую информацию.

Если покупатель не может прийти лично (проживает в отдаленном районе или городе и лишен возможности присутствовать при подаче заявления), он вправе действовать через доверенного представителя. Как правило, в роли такого лица выступает родственник или юрист – по доверенности, оформленной и заверенной у нотариуса.

Почтовое отправление:

Данный способ менее популярен, так как почтовая пересылка занимает определенное время, но для жителей удаленных районов подчас бывает единственно возможным способом подачи документов.

При подаче документов через почту необходимо заверить их у нотариуса, составить подробную опись и отправить почтой. Обязательным условием будет также уведомление о вручении. Заявитель вправе воспользоваться услугами любого почтового курьера: как Почты России, так и альтернативной экспресс-службы (ЕМС, DHL, Пони-экспресс и др.).

Подача заявления через нотариуса:

При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1, за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав, указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы.

Стоимость нотариальных услуг:

Нотариальное удостоверение услуга платная. Ее стоимость складывается из нотариальной пошлины, тарифа на услуги правового и технического характера нотариуса, и госпошлины за регистрацию.

Нотариальные пошлины устанавливаются федеральной нотариальной палатой и составляют:
— супругу, родителям, детям, внукам — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки), но не более 50 000 рублей;
— другим лицам в зависимости от суммы сделки:

  • до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;
  • свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
  • свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

Услуги правового и технического характера нотариусом оцениваются согласно собственного прейскуранта, и составляют от 3000 до 10 000 рублей.

Сумма госпошлины за регистрацию права установлена государством и составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 – для юридических.

Таким образом регистрация договора на покупку квартиры стоимостью 4,5 миллиона рублей через нотариуса будет стоить: 7000 + 0,1% х 4 500 000 + 2 000 = 13 500 рублей.

Существенным плюсом регистрации сделки через нотариуса является то, что он лично проверит все документы, убедится, что стороны действительно имеют право на заключение сделки и, что не менее приятно, вся процедура займет гораздо меньше времени. А гарантией того, что нотариус сделает все согласно законодательства, служит его полная материальная ответственность, то есть в случае форс-мажора все убытки будут компенсированы за счет страховки нотариуса, компенсационных фондов региональной и федеральной нотариальных палат, и имущества нотариуса.

Единственный совет – обращайтесь к проверенному специалисту. Если же такой возможности нет, проверить нотариуса можно на сайте ФНП.

Перечень документов для подачи заявления и регистрации прав:

Перед обращением в Росреестр следует заранее удостовериться в наличии полного комплекта бумаг, доверенностей и подписей сторон:
— заявление, подписанное участниками сделки;
— квитанция (чек) об уплате госпошлины;
— договор купли-продажи, подписанный сторонами в трех экземплярах. Один впоследствии хранится в архиве Росреестра, два других – возвращаются гражданам при выдаче свидетельства.
— выписка из домовой книги о жильцах, зарегистрированных в квартире;
— копия паспортов граждан, упомянутых в договоре, с предъявлением оригиналов;
— для оформления в собственность объекта первичной недвижимости, т.е. квартиры во вновь возведенном жилом доме, комплект подаваемых документов отличается от стандартного перечня бумаг, сопровождающих отчуждение вторичного жилья.

Документы, предоставляемые в Росреестр при покупке жилого объекта в новострое:

— договор долевого участия;
— подписанный акт приема-передачи;
— технический план квартиры;
— квитанция (чек) об оплате госпошлины;
— паспорт заявителя;
— заявление о регистрации договора купли-продажи квартиры.

Оригиналы документов проверяются сотрудниками Росреестра и возвращаются на руки гражданам при получении свидетельства о регистрации. Однако перед подачей комплекта следует подготовить копии всех бумаг: они сохраняются в архиве регистрационного органа, и в случае необходимости – при утере – смогут быть востребованы собственником.

Сроки выдачи свидетельства о регистрации договора купли-продажи недвижимости в Росреестре:

  • Согласно законодательству, регистрация прав собственности на недвижимое имущество совершается в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявления.
  • Ускоренная процедура осуществляется при электронной подаче заявления нотариусом в течение суток с момента отправки электронных копий заверенных документов.

Что делать, если продавец потерял свидетельство о регистрации?

Бывают ситуации когда у продавца нет на руках свидетельства о регистрации права. Это обстоятельство не несет больших трудностей, если ранее это право было зарегистрировано. Продавцу необходимо обратится в Росреестр за выдачей выписки из Единого государственного реестра недвижимости, где будут указаны все данные об объекте недвижимости и зарегистрированных правах. Также из архива Росреестра можно получить копии всех правоустанавливающих и прочих документов (договора купли-продажи/дарения/мены, свидетельство о наследстве или иного документа, на основании которого было зарегистрировано право).

Согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью:

В случае, если недвижимое имущество приобретено в браке, оно считается совместно нажитым имуществом супругов и для оформления сделки необходимо согласие супруга на отчуждение имущества. Такое согласие оформляется у нотариуса.

Согласие супруга не обязательно, если объект:
— приобретен до брака;
— получен по наследству;
— был подарен собственнику.

Даже после официального развода объект может остаться в совместной собственности (например, если при расторжении брака имущество не делилось).

Что делать, если в квартире прописан несовершеннолетний:

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, процедура купли-продажи немного усложняется, но это не делает её невозможной. Продавцу необходимо учесть следующие моменты:
— при выписке из квартиры ребенок должен быть зарегистрирован на правах постоянного проживание в другом жилом помещении;
— необходимо письменное согласие обоих родителей на сделку.

Может ли продавец отказаться от подачи документов в Росреестр?

Гражданским кодексом определяется, что договор купли-продажи недвижимости является правоустанавливающим документом, государственая регистрация перехода права – всего лишь формальность, но формальность обязательная, без государственной регистрации право собственности на недвижимость не возникнет, т.е. не будет признано государством.

Фактически вступление нового собственника в законное право владения объектом недвижимости уже состоялось, и подтверждение тому – подписанный обеими сторонами договор, расписка или банковская выписка об оплате, акт приема-передачи жилья.

Если продавец по каким-либо причинам уклоняется от регистрации сделки, покупатель в праве обратиться в суд, и в таком случае переход права будет зарегистрирован в принудительном порядке по решению суда.

Также законом предусмотрена возможность заявителя приостановить процесс государственной регистрации права по письменному заявлению любой из сторон, с обоснованием причины приостановления регистрации, в таком случае процедура регистрации будет приостановлена на 3 месяца, что даст сторонам полюбовно договориться, или, в случае не достижения договоренности, решить спор в суде.

Приостановление процедуры регистрации договора купли-продажи недвижимости Росреестром:

Специалисты Росреестра детальным образом проверяют все предоставленные документы, и, если государственному регистратору что-то покажется подозрительным, он вправе приостановить оформление документов до устранения причин, но не более чем на 3 месяца. По истечению данного срока, если причины не будут устранены, регистратор будет вынужден вынести отказ в регистрации права.

Ольга Можаровская

Новости "Органайзер" в социальных сетях. Подписаться:
Вконтакте | FaceBook | YouTube | Twitter | Одноклассники

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Это нужно знать при продаже/покупке недвижимости: как правильно зарегистрировать собственность и не остаться с носом
Это нужно знать при продаже/покупке недвижимости: как правильно зарегистрировать собственность и не остаться с носом
Это нужно знать при продаже/покупке недвижимости: как правильно зарегистрировать собственность и не остаться с носом
Это нужно знать при продаже/покупке недвижимости: как правильно зарегистрировать собственность и не остаться с носом
Scroll Up